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来源：瞰华东
上海土地市场正在冰火交织中走向新的平衡。
近日，上海第九批次土拍清单公布，9宗地块总起始价约169.11亿元，预计11月24日开拍。与前期批次相比，本轮供地整体质量略显平淡，尽管有杨浦滨江等个别核心区位地块撑场，但远郊地块普遍面临“规划美好但现状不足”的问题。
市场人士普遍认为，上海土地供应节奏明显加快，但供地结构性分化加剧，第九批次地块覆盖从杨浦滨江的一线江景到远郊待开发的空白地带，整体热度将延续“核心稀缺、外围承压”的格局。
这也是上海前三季度土拍市场的真实写照，核心区域地块溢价率超过10%，成为房企争抢的焦点，外围区域的多宗地块多以底价成交。
以八批次为例，土拍平均溢价率仅7.5%，是2025年各批次土拍热度最低的一次。6宗地块揽金198.77亿元，徐汇滨江地块以14.85万元/平方米的楼面价刷新区域纪录，也成为上海单价第二高的地块，而外围区域的三宗地块直接底价成交。
据克而瑞统计数据显示，算上协议出让地块，截至10月20日，上海土地成交总金额突破2000亿元，同比增长近三成，位居全国首位。
上海仍是房企投资重镇，但房企在上海的争夺战不再是全面铺开，而是聚焦核心价值地块。
谁在拿地盛宝优配
面对市场分化，房企拿地策略也发生明显变化，显现出强烈的选择性聚焦。
据好地网统计，前三季度上海公开市场出让的33宗涉宅地块中，央企国企权益摘牌金额达773.5亿元，占比约73.3%；民企权益摘牌金额89.1亿元，占比8.4%；绿城、金地两家混合制权益金额94.6亿元，占比9%；城投类权益金额98亿元，占比仅9.3%。
中海成为在上海公开市场拿地金额最高的房企，摘牌金额约163.53亿元，在第六批次和第八批次土拍中，中海均有斩获。保利发展在上海的拿地金额95.33亿元，共竞得4宗地块。
招商蛇口在上海也积极补仓，以联合体形式拿下静安地块，在上海的拿地金额达到131.27亿元。若加上9月份联合中海地产获得的徐汇滨江东安项目开发权，招商蛇口在上海的总投资额近200亿元。
房企普遍选择在熟悉的区域“加仓补仓”，而非贸然进军新板块。
摘得杨浦东外滩地块的保利置业，在今年上半年已斩获杨浦区另一幅地块，重仓布局的意图十分明显。金茂、宝冶、杨行城建联合体拿下的宝山杨行地块，是三方第二次联手在该板块拿地。
此外，上海土拍市场也出现了新面孔。
9月初的七批次土拍出现了两家产业类民企的身影。从事消费级智能终端产品研发与销售的公司新易腾，与来自浙江德清的开发商宇诚集团组成联合体，以底价2.7亿元拿下了青浦新城的地块。
浙江民企长江精工以总价5.46亿元竞得闵行颛桥地块盛宝优配，溢价率11.19%。长江精工母公司是钢结构建筑领军企业，曾参与建设北京奥运会场馆“鸟巢”、上海环球金融中心等一批地标项目。
外资企业也在2025年重返上海土地市场。
上半年，2家来自新加坡的开发商星狮集团和庆隆集团成功在上海拿地。其中，庆隆集团联合金茂以89.64亿元竞得虹口区核心地块，创下38.2%的高溢价率。
从国企央企唱主角到多类别企业回归，也在重塑上海土地市场的竞合格局。
“当前房企更关注利润率与安全性，核心城市优质地块是避险首选。”华东某房企内部人士表示，能在上海地价较高的情况下出手拿地补仓的企业，仍以资金实力雄厚的央企国企为主。
同策研究院联席院长宋红卫认为，上海仍是土拍热度最高的城市，但从整体溢价率、参拍企业数量及出价预期等核心指标来看，房企投资更趋理性谨慎。一方面表现为房企对非核心区域投资更为审慎，另一方面体现在联合拿地趋势上。
理性与分化
在上海的土地盛宴中，不同派系的房企表现各异，多宗优质地块引发的激烈争夺也展现了上海强劲的吸金能力。
第八批土拍中，3宗核心区域地块均溢价成交。中海拿下的徐汇滨江地块溢价率10%，静安苏河湾地块由招商蛇口等4家企业联合体以77.37亿元竞得，溢价率9.03%。杨浦区地块被保利置业以26.12亿元斩获，溢价率14.69%，成为本批次溢价率最高的地块。
今年7月，绿城经过143轮竞价，以64.72亿元竞得虹口北外滩地块，溢价率高达46.33%。这一溢价率创下了近年来上海土拍新高。
更早之前的第三批次土拍，浦东北蔡地块吸引了7位竞买人，经过66轮竞价，溢价率达到40%。静安大宁地块有9位竞买企业参与，经过67轮竞价，成交溢价率32.31%。
公开数据显示，2025年前三季度，上海土地市场通过招拍挂转让90宗地块，土地成交金额同比上升30.9%，平均成交溢价率达19.33%。
中指研究院上海数据总经理张文静认为，上海核心区域的优质地块仍将保持一定热度，但溢价空间会受到新房销售预期约束。随着改善型产品供应增加，上海新房市场将逐步形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局。
展望四季度，上海土地市场预计将延续分化趋势。
随着九批次住宅用地清单出炉，前期核心板块已积累相对充足的潜在库存，出于控制库存规模的考量，增加了外围区域土地供应。
业内预计，杨浦两宗地块会成为房企关注的焦点，浦东川沙地块热度有限，宝山区两幅地块市场预期迥异，青浦徐泾地块因其双轨交配套和成熟教育资源，或将成为本批次热门地块之一，整体又会呈现“冰火两重天”的局面，外围区域也给了中小房企“捡漏”的机会。
四季度作为传统推地高峰，上海将迎来一批新的土地供应，但房企只会为那些真正优质的地块举起号牌。正如市场分化现象所揭示的：不是土地市场失去了活力，而是房企的选择更加理性，就是将资金投入到抗风险能力更强的核心区域。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从供地结构与政策导向来看，优质地块的持续释放叠加“好房子”新政落地，正推动上海楼市向品质提升转变。上海土地市场的活跃度，一定程度上也反映了房企对高能级城市房地产市场的信心。
“四季度通常占全年推地规模的40%左右，上海土地市场将迎来结构性机遇窗口。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，随着年末资金压力缓解与新一轮预算周期开启，预计明年年初市场热度有望进一步提升。
随着年底临近，上海土地市场将在分化与理性中，寻找新的平衡点。
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